不動産を売却するために不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。 媒介契約とは不動産の売買契約の成立のために、その活動を（宅建業者）に依頼する契約のことをいい簡単な言葉で言えば買主を探してもらい売買契約の仲介をしてもらうことです。 媒介契約にも一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契と3種類あります。それぞれの特徴とメリットデメリットを紹介します！
媒介契約の特徴一覧表
| 契約の種類 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 他社への媒介依頼 | ○ | X | X |
| 自己発見の直接契約 | ○ | ○ | X |
| 報告義務 | 義務なし | ２週間に一回以上 | １週間に１回以上 |
| 有効期間 | 無制限 | ３ヶ月 | ３ヶ月 |
| レインズの登録義務 | 義務なし | 7日以内に登録 | ５日以内に登録 |
・媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。 ざっくりとした違いは以下です。
・一般媒介契約⇒複数社との媒介契約が可能
・専任媒介契約⇒媒介契約は１社のみとの契約となる
・専属専任媒介契約⇒媒介契約を結べる不動産屋さんは１社のみ、なおかつ買い手を自分で見つけることはNG
一般媒介契約のメリットとデメリット
メリット
- 同時に複数社と契約できる
- 不動産会社同士の競争意識が働く
- 契約期間が無制限である
- 不動産会社に囲い込みをされる心配がない
デメリット
- 積極的に販売活動をしてくれない可能性がある
- 多くの不動産会社とやり取り・管理をする必要がる
- 会社独自のサービス・特典が受けれない場合がある
- レインズに登録しない場合、物件情報が広がらない
一般媒介契約のメリットと言えば複数社と契約できるので、それぞれポータルサイトに載せてくれると仮定すると多くのメディアに紹介されるメリットがあります。人気エリアの物件ですと積極的に売却活動しなくても広告を載せるだけで制約することがあるのでこのような人気物件に関しては一般媒介契約を利用するのは大きなメリットと言えるでしょう。
また一概に全てとは言えないのですが複数社が競争する立場となるので営業活動が積極的になる事も考えられます。
しかし、一般媒介契約のデメリットは逆に複数社に以来すると1つのパイを奪い合う椅子取りゲームになり競争から降りて、逆に積極的に売却活動しなくなるケースも多いです。
不動産会社によってはハウスクリーニングや修繕保証などありますが一般媒介契約ではなく専任媒介契約に限ってる場合もあり、そのような特典サービスを受けることができないこともあります。
専任媒介契約のメリットとデメリット
メリット
- 広告費を積極的に使って売却活動してもらえる
- 定期的に販売活動を教えてもらえる
- レインズで全国に物件を告知してもらえる
- 独自のサービス・特典を受けられる可能性がある
デメリット
- 1社のみに任せるため、その会社の力量で決まってしまう
- 囲い込みされるリスクがある
- 3ヶ月の契約期間がある
- 自分で購入希望者を見つけても仲介手数料が発生する（専属専任）
専任媒介契約は不動産売却の7割の方が選んでいると言われています。専任媒介契約になると親身になって積極的に広告費を出したり売却活動してくれることが期待できます。不動産会社にとっても売却できれば必ず利益が保障されるわけですので積極的に広告費を使ってくれることが期待できます。また不動産会社からの報告頻度が高く設定されているので、売主が販売状況を把握しやすいのも特徴です。
一方デメリットは1社のみに任せるため、その会社の力量次第で売却の時期や金額が左右される事が考えられます。それに他社との競争がなく、営業を積極的にしない会社もあります。専任媒介契約では、不動産会社選びがとても重要なポイントとなってきます。
まとめ
一般媒介契約と専任媒介契約について詳しく紹介してきました。特徴やメリットデメリットが異なりますのであなたの売却物件のエリアそして不動産の状況に応じて選ぶと良いと思います。一般的に以下を参考にしてください。
人気エリアの物件 → 一般媒介契約
人気エリア以外の物件 → 専任媒介契約
一般媒介契約ですと営業活動を積極的にしなくても広告を出すだけで制約することが多いです。多くのポータルサイトに載せるでも一般媒介契約で複数社と契約するのが戦略の1つでもあります。一方人気エリア以外の通常の物件ですと専任媒介契約が良いです。不動産と言う高価な商品の特性から不動産会社の売却活動がとても成約に大きく影響します。しっかりと売却活動をしてもらうためにも媒介契約を結ぶのが一般的です。